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卖房卖成了房东,开发商福兮祸兮?

www.ijjnews.com 来源:北京晨报 2016-11-22 10:22我来说两句
  

  备受关注的北京首批试点“控地价、限房价”四宗土地在上周迎来现场竞拍,好多人期待的“单价五万三买海淀园区房”却成为泡影。虽然还有三宗地最后花落谁家尚未知晓,但从目前竞拍情况看,商品住宅部分已经全部成为开发商自持。开发商卖房卖成了房东,是福还是祸?

  在“9·30”楼市新政后,北京在土地市场上开始试点“限房价、竞地价”。当竞买报价达到合理土地上限价格时,转为竞拍企业自持商品房面积。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。按照规定,已经出让的海淀永丰三宗地块的商品房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米;大兴黄村地块销售限价为55800元/平方米,最高销售限价为58500元/平方米。

  苛刻的土地出让条件,并没能挡住开发商的拿地热情。虽然四宗地块中只有一宗现场成交,另外三幅地块目前还没有最终的竞拍结果,但是100%的商品住宅自持将是四块地的共同结果。全部自持,意味着开发商们变身为房东和运营商。没有了销售回笼资金,接下来开发商如何实现现金回流、资金的运营成为重要问号。

  数十亿的拿地成本,加上后期建设所需的建安成本、资金成本等各项开发成本,如果所建项目不能流通销售,意味着开发商会压上百亿资金。销售变租赁,租金收益显然很难支持开发商的运营管理费用。“长期使用权出让可能成为开发商的一种选择。”有市场人士表示。

  此外,市场上还有一种猜测,即REITs(房地产信托投资基金),把房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产进行金融交易。事实上,此前已经有开发商试水。以万达为例,去年万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目,可以说就是一款类REITs的产品。

  多年前市场流行起一句话:“炒房炒成了房东”,如今变成了开发商“卖房卖成了房东”。“被房奴”后的开发商会如何操作,现在市场都还只是猜测。“我们也没想好怎么去开发运作,看后面的政策吧。反正有地总比没地好,先争取拿上再说。”某知名房企很“迷茫”。

  成为房东,对开发商的资金实力和经营能力无疑提出了更高要求,这让开发商可能面临新一轮“洗牌”。未来的不确定性让人难免担心,不过开发商会不会因祸得福也难以辨明。房地产的周期性风险,曾让不少炒房者成为房东,但后来证明,绝大多数房东已经“解套”且收益颇丰。

标签:炒房|
责任编辑:蒋妮蒋妮
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